인천 용유노을빛타운 개발사업 동의안

심사보고서

2021. 5. 13.(목)

행정안전위원회

1. 심사경과

가. 제안일자 : 2021. 4. 29.

나. 제 안 자 : 인천광역시장

다. 회부일자 : 2021. 4. 29.

라. 상정일자 : 제270회 (임시회) 제2차 위원회(2021년 5월13일 상정·의결)

❍ 제안설명 : 여중협 기획조정실장

❍ 검토보고 : 박세윤 행정안전수석전문위원

❍ 심사결과 : 원안가결

2. 제안설명 요지

가. 제안이유

❍ 인천도시공사 보유 토지를 활용한 문화․예술 복합 휴양공간 조성으로 관광 명소화 및 지역경제 활성화를 위해,

❍ 신규 투자사업으로 『인천 용유노을빛타운 개발사업』을 추진코자, 지방공기업법 제65조의3에 따라 시의회 동의를 받고자 함

나. 주요골자

❍ 관련근거 : 「도시개발법」

❍ 사 업 명 : 인천 용유노을빛타운 개발사업

❍ 위    치 : 인천광역시 중구 을왕·남북·덕교동 일원

❍ 면    적 : 56.5만㎡ (17만평)  / 건설호수 2,303호

❍ 사 업 비 : 4,610억원

❍ 사업기간 : 2018년 ~ 2027년

❍ 시 행 자 : 인천도시공사

❍ 전체 사업 타당성(검토기관 : 지방공기업평가원)

구 분		검토결과	비 고
추정 손익	총사업비	4,610억 원
	총회수비	5,194억 원
	경상이익 (순이익)	852억 원
		(584억 원)	법인세 차감
재무적 타당성	FNPV(재무적 순 현재가치)	39억원	FNPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI(수익성 지수)	1.01	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR(재무적 내부 수익률)	4.81%	FIRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

❍ 현금흐름                                          (단위: 억원)

구 분	금 액	’21년	’22년	’23년	’24년	’25년	’26년	’27년	’28년	’29년	’30년
총 현금유입	5,194					22	1,191	1,407	1,729	600	245
총 현금유출	4,610	1,399	41	659	937	491	503	304	117	97	62
순 현금흐름 (누계)	584	-1,399	-41	-659	-937	-469	688	1,103	1,612	503	183
		(-1,399)	(-1,440)	(-2,099)	(-3,036)	(-3,505)	(-2,817)	(-1,714)	(-102)	(401)	(584)

❍ 인천지역경제에 미치는 영향(지방공기업평가원 검토 결과)

- 생산유발효과 1,261억원, 소득유발효과 313억원, 고용유발효과 1,029명

3. 전문위원 검토보고 요지

□ 주요 개정내용 검토

❍「인천 용유노을빛타운 개발사업」은 인천도시공사가 인천 중구 을왕․남북․덕교동 일대(56.5만㎡)를 총사업비 4,610억 원을 투자하여 문화․관광과 연계한 복합 휴양공간으로 조성하고자 하는 사업으로 「지방공기업법」제65조의3제1항 및 같은 법 시행령 제58조의2제1항 규정에 따라 의회의 동의를 얻고자 하는 사항임.

지방공기업법 제65조의3(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 공사의 사장은 대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업을 하려면 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 사업의 필요성과 사업계획의 타당성 등을 검토하여 지방자치단체의 장에게 보고하고 의회의 의결을 받아야 한다.

지방공기업법시행령 제58조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ① 법 제65조의3 제1항에서 "대통령령으로 정하는 규모 이상의 신규 투자사업"이란 다음 각 호의 구분에 따른 투자사업을 말한다.

1. 특별시, 광역시, 특별자치시, 도 및 특별자치도가 설립한 공사: 총사업비 500억원 이상의 신규 투자사업

❍ 이 지역은 2003년 8월 경제자유구역으로 지정되어 인천경제자유구역청이 에잇시티 사업*을 추진하다 무산되었으며, 인천도시공사가2014년 12월 경제자유구역 개발계획 변경 승인(산업통상자원부)과 민간사업자 공모에 의한 민간합동 개발방식으로 사업방식 변경(2015. 10.)을 통해 사업을 재개하였으나 3회에 걸친 민간투자자 공모 실패로 2018년 8월 경제자유구역에서 해제됨.

*에잇시티 사업 : 79.5㎢(2,400만평),사업비 317조원, 2013년 7월 무산

❍ 계속되는 사업 실패로 경제자유구역에서 해제되고 장기간 개발행위 제한에 따른 개발압력이 증대됨에 따라 인천도시공사는 자체 보유토지* 위주의 개발을 통해 사업실행력을 제고하고 지역활성화를 유도하고자 자체사업으로 전환하여 추진하게 됨.

* 자체 보유토지 34만㎡(60%), 국·공유지 14.3만㎡(25%), 사유지 8.2만㎡(15%)

❍ 이 사업 추진을 위해「지방공기업법」제65조의3제2항에 따라 지방공기업평가원에 타당성 판단을 검토 의뢰하였으며, 2020. 11월 지방공기업평가원의 검토 결과에 따르면,

법 제65조의2(신규 투자사업의 타당성 검토) ② 제1항에 따른 타당성 검토는 전문 인력 및 조사ㆍ연구 능력 등 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 전문기관으로서 행정안전부장관이 지정ㆍ고시하는 기관에 의뢰하여 실시하여야 한다.

- 사업대상지는 인천국제공항고속도로와 제2경인고속도로로 접근할 수 있어 서울 및 수도권의 차량 접근성이 양호하고, 고속도로에서 연결된 영종해안북로 및 영종해안남로를 통해 대상지까지 쉽게 접근이 가능하나, 자동차 접근성이 좋은 반면에 지하철 등 대중교통 접근성은 다소 불편 하므로 주차장 확보와 대안적 교통수단 활용 등을 고려할 사항으로 검토됨.

<위치도>

❍ 반면, 타당성 판단의 근간이 되는 경제성, 재무성, 정책성에 대하여 종합적으로 검토한 결과,

- 경제적 타당성은 현재가치 기준으로 총비용은 1,056,395백만원, 총편익*은 386,183백만원, 순편익(순현재가치)은 △670,212백만원으로 경제적 타당성은 확보하지 못한 것으로 나타났으나, 비용 감소율 63.5%이상, 편익증가율 173.6% 이상일 경우 당해 사업은 경제적 타당성을 확보할 수 있을 것으로 분석됨.

*총편익: 주거공간제공 편익+상업시설이용 편익

< 경제적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
순현재가치(NPV) 순현재가치(Net Present Value ; NPV): 투자사업의 최초 단계부터 사업의 최종 연도까지 얻게 되는 순편익(편익에서 비용을 차감한 금액)의 흐름을 현재가치로 계산해 이를 합계한 것으로 NPV가 ‘0’보다 크면 그 사업은 투자가치가 있는 것으로 평가함.	△670,212백만원	NPV < 0 → 경제적 타당성 미확보
편익비용비율(B/C) 편익비용비율(Benefit-Cost ratio ; B/C ratio): 편익의 현재가치와 비용의 현재가치의 비율로 나타낸다. 여기서 '현재가치'(present value)란 미래에 발생할 편익과 비용을 할인한 現 시점의 시간적 가치를 말한다. B/C ratio가 ‘1’보다 크면 그 사업은 경제성이 있는 것으로 평가함.	0.37	B/C ratio < 1 → 경제적 타당성 미확보
내부수익률(IRR) 내부수익률(Internal Rate of Return ; IRR): 어떤 사업에 대해 사업기간 동안의 현금수익 흐름을 현재가치로 환산하여 합한 값이 투자지출과 같아지도록 할인하는 이자율을 말한다. 내부수익률과 자본 비용을 비교하여 수익률이 높으면 투자로부터 수익을 얻을 수 있는 것으로 평가함. 경기도시공사는 지방공기업평가원에서 사업성분석시 적용하는 할인율인 4.5%로 하여 내부수익률 평가에 활용하고 있음.	-0.98%	IRR < 할인율(4.5%) → 경제적 타당성 미확보

※순현재가치(NPV) △670,212백만원, 편입비용비율(B/C) 0.37, 내부수익률(IRR) -0.98%로서, NPV, B/C, IRR 모두 당해 사업이 경제적 타당성을 확보할 수 없을 것으로 분석됐음.

- 재무적 타당성은 재무적 타당성 지표인 수익성지수(PI)가 1에 근접함에 따라 민감도가 높은 것으로 분석되어 실제 사업수행시 현금흐름은 보다 양호할 것으로 판단하였으며, 분양가 1.53%이내 인하, 투자비 1.55%이내 증가, 분양률 96.71% 이상 시 재무적 타당성을 확보할 수 있다고 분석됨.

< 재무적 타당성 분석결과 >

구 분	분석결과	비 고
재무적 순현재가치(FNPV)*	3,923백만원	FNPV > 0 → 재무적 타당성 확보
수익성지수(PI)**	1.01	PI > 1 → 재무적 타당성 확보
재무적 내부수익률(FIRR)***	4.81%	FIRR > 할인율(4.5%) → 재무적 타당성 확보

*FNPV: 재무적 순현재가치, **PI: 수익성지수, ***FIRR: 재무적 내부 수익률

- 정책적 타당성은 지역별 파급효과를 분석한 결과 해당사업은 2018년 경제자유구역이 해제되어 개발압력이 증대되고 있는 지역으로 개별 개발행위를 통한 난개발 방지 및 계획적 관리방안 수립이 필요한 지역으로써 사업시행자인 인천도시공사가 보유토지를 활용하여 추진할 경우 사업의 실현가능성은 높게 나타났으며, 이 사업의 추진을 통해 인천시 내에서 발생하는 생산유발효과는 1,261억원, 부가가치유발효과는 444억원, 소득유발효과는 313억원, 고용유발효과는 1,029명으로 인천 뿐 아니라 전국적으로 파급효과가 나타나 정책적 타당성은 보통으로 분석됨.

< 지역경제 파급효과 분석 결과 >

구분	생산유발효과(억원)	부가가치유발효과(억원)	소득유발효과(억원)	고용유발효과(명)
인 천	1,261	444	313	1,029
전 국	2,322	760	458	1,513

❍ 결론적으로 인천도시공사가 추진하고자 하는 「인천 용유노을빛타운 개발사업」에 대하여 지방공기업평가원이 종합적으로 분석한 타당성 검토결과는 “다소 미흡”으로 분석되었음.

경제성 경제성 분석: 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산하여 타당성 여부를 결정하는 방법, 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상하여 분석	재무성 재무성 분석: 사회전체의 입장이 아닌 프로젝트가 사업시행자에게 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히고 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교하여 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석의 개념임.	정책성 정책성 분석: 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석
타당성 미확보	타당성 확보(조건부)*	보통

* 분양가 1.53% 이내 인하, 투자비 1.55% 이내 증가, 계획기간 내 분양률 96.71% 이상일 경우 재무적 타당성 확보 가능

□ 종합검토의견

❍ 이 동의안은 인천도시공사가 용유노을빛타운을 인천지역 관광문화를 선도할 새로운 유형의 복합 문화․휴양 단지로 조성하고자 하는 사업으로 시정부는 친수공간 재생․개발을 통한 문화예술 앵커시설 등 인프라 확대, 지역경제 활성화에 기여 할 것으로 기대하고 있음.

❍ 다만, 전체 공급면적의 약 53%를 숙박 및 상업시설 등 으로 계획한 바, 분양계획의 차질 없는 시행과 안정적인 사업비 회수를 위해서는 외부 환경 요인을 판단하여 전체 시설의 공급비율을 조정하는 등 공실발생 가능성을 최소화시키는 방안을 마련할 필요가 있으며,

분양수입금 110,469백만원과 공사 자체자금 113,069백만원, 공사채 237,463백만원 등 대규모 비용이 투입되는 만큼, 향후 금융시장 및 사업 환경 변화에 맞게 인천도시공사의 재무건전성을 유지하도록 노력해야 할 것임.

❍ 또한, 인천도시공사가 보유한 토지는 2005년 공유재산관리계획 제3차 변경승인(2005.10.19. 의결)에 따라 인천시가 인천도시공사 자본금 확충을 위해 현물출자 한 토지로서, 이 토지에는 6.25 전쟁 당시 피난해 70여년 동안 거주하고 있는 원주민과 무허가 영업행위 중인 점유자가 존재하고 이들을 상대로 부당이득금 반환청구 등 26건의 소송이 진행되고 있는 바, 사업 추진 시 이주대책, 영업보상 등 적절한 보상을 통해 물리적 충돌 없이 갈등요인을 해결해야 할 것임.

❍ 아울러, 해안 전체를 도시의 가치와 품격을 높이는 공공예술 전시관으로 계획하고 있으나, 현재 해당사업은 해안과 연결되는 콘크리트 구조물과 노후 제방으로 인해 사구가 사라지고 각종 오수 유입, 쓰레기 등으로 해양 생태계가 훼손되고 있는 바, 해안가 자연․생태환경 문제에 대한 검토가 필요하며

❍ 특히, 지난 2007년 발표한 에잇시티 사업구역에 포함되었으나 3차례 민간사업자 공모에도 사업추진이 무산되었고, 자체사업으로 전환하여 2019년 11월 지방공기업평가원에 의뢰한 타당성 검토도 사업성 부족을 이유로 반려되는가 하면, 이번 타당성 검토 또한 “다소미흡”으로 평가되는 등 사업성에 심각한 우려가 있다고 판단되는바, 심도 있는 논의가 필요함.

4. 질의 및 답변 요지

❍ 을왕리 일대에 사업비 4천6백억 규모임. 2003년 사업 무산된 이유는? 교통편은 어찌 할 것인가? 에잇시티와의 관계 및 환경단체와는 반발이 없나? 경제적 측면은 어떠한가?

⇒ (도시공사 사장) 3차례 공모했으나 우선협상대상자 선정 된 곳은 자금 납부 못해서 무산, 한번은 응모가 안되어 무산되었음. 경제청에서 추진한 에잇시티는 이 사업과는 무관함. 주말에도 주변교통 문제 심각함. 교통혼잡문제를 해결하고 사업 추진하라는 지시가 있어 좀 더 곰꼼히 검토하는 중임. 생태복원 해양 영향문제 등 환경단체와 어업권등 1차 조사를 했고 추가로 관련 환경단체와 전문가와 지속적으로 협의 추진 중임.

❍ 노을빛타운 문제로 10년 동안 지지부진했음. 지역주민들 관심이 매우 크며 차질이 없도록 추진해야 함. 피난민이 정착했고 70년 정착해서 삶의 터전을 일궜음. 무단점유에 대한 전체 실태조사를 해야 함에도 공사가 전수조사를 안 한 관리소홀에 대한 문제가 있음. 주민들 불안에 떨지 않도록 막연하게 기다리지 않게 합리적으로 면밀히 검토하고 대책 세워 별도 보고해 주기 바람.

⇒ (도시공사 사장) 사장 취임 후 이 사업에 대한 실태를 알았음. 인력부족 관리소홀 원인도 있다는 걸 알고 있음. 공사착수하기 까지는 시간이 좀 있으니 거주민들께는 편안히 거주하라고 이야기 하고 있음. 건축허가 등 받아서 건물부분은 보호가 가능함. 피해 최소화 할 수 있도록 방안을 찾고 있음.

❍ 어제 현장방문 함. 현수막 휀스 등 도시공사 땅이라는거 알수 있게 보완해줘. 환경적으로 모래사구나 해변등이 훼손되는 걸 보니 매우 안타까움.

⇒ (도시공사 사장) 모래사구나 소나무등 보존 방안에 대해 지적한 걸 알고 있음. 기획할 때 보존 할 수 있도록 하겠음. 이주대책도 여러종류가 있음, 오래 거주한 상인들 다 파악하고 있고 법으로 허용되는 부분에서 최대한 배려를 하겠음. 주거와 무허가 영업행위는 다름, 무단점유부분은 법적으로 처리 할 것임.

❍ 바다 해변이 많이 유실되고 사구가 없어지고 있음. 자연을 살려야 함. 많이 지적을 했음. 문화 앵커시설 구체성이 없음. 바다와 영종도가 어울리는 고민과 논의를 해주길 제안드림.

⇒ (도시공사 사장) 문화 예술적으로 특화했더니 경제성이 없다고 공기업평가원에서 반려 했었음. 향후 문화예술 앵커시설로 자리 잡을 수 있게 기획 할 것임. 경제적 타당성이 미흡하지만 좀 더 고민하고 사업을 추진하겠음.

❍ 좋은 자연환경은 반대로 말하면 사업성은 떨어지는 구조임. 조성혜의원님 말씀처럼 사업성 측면에서는 의심이 듦. 분양수입이나 손해를 볼 가능성은 없는지 걱정이 큼. 문화예술 단지 앵커시설로 마중물 역할을 해야 함. 환경적 측면, 문화적 측면도 시 담당부서와도 협의해 추진해 주길 당부드림. 사업성을 꼼꼼히 챙겨보면서 해야 할 것임.

⇒ (도시공사 사장) 공사 보유토지 중심으로 사업을 하는게 그 이유임. 문화예술 단지 등 어떤 걸 특화 시킬 것인지 고민을 하고 앵커시설 등 잘 준비해서 성공할 수 있게 추진하겠음.

❍ 개발처장님께 말씀드렸는데 주민들 불안이 떨고 있으니  주민대책 협의회 구성해서 논의의 장 마련하길 바람.

⇒ (도시공사 사장) 알겠음.

❍ 공기업평가원 부정적 평가가 있음. 사업성은 어떤지? 이주대책과 관련해서는 법의 태두리 안에서만 가능한거며 주민들은 불만족스러울 수밖에 없음. 계양테크노밸리 사업도 원주민 정착을 위해 주민 생계조합 구성해서 제공하는 사례가 있음. 전향적으로 진행해 주기바람.

⇒ (도시공사 사장) 공기업평가원 평가결과와 공사의 의견이 다름. 의원님들이 의견을 반영해 사업추진 잘 검토하고, 이주대책 등은 법에서 모든 것을 잡아줄 수는 없어 절차에 의해서 배려를 하겠음.

5. 토론요지 : 원안동의

가. 찬 성 : 6명(손민호, 조광휘, 남궁형, 강원모, 김국환, 조성혜 위원)

나. 반 대 : 0명

6. 심사결과 : 원안가결(재석의원 6명, 찬성:6명, 반대:0명)

7. 기타 사항 : 특이사항 없음

붙임  인천 용유노을빛타운 개발사업 동의안 1부.  끝.

【붙임  1】

인천 용유노을빛타운 개발사업 동의안

의 안 번 호	1131		제출연월일 : 2021. 4. .
			제 출 자 : 인천광역시장

□ 제안이유

○ 인천도시공사 보유 토지를 활용한 문화․예술 복합휴양공간 조성으로 관광 명소화 및 지역경제 활성화를 위해,

○ 신규 투자사업으로 『인천 용유노을빛타운 개발사업』을 추진코자, 지방공기업법 제65조의3에 따라 시의회 동의를 받고자 함.

□ 주요내용

○ 사업개요

- 사 업 명 : 인천 용유노을빛타운 개발사업

- 위    치 : 인천 중구 을왕, 남북, 덕교동 일원

- 면    적 : 565,259㎡

- 사 업 비 : 4,610억원

- 사업기간 : 2018년 ~ 2027년

- 근 거 법 : 도시개발법

- 시 행 자 : 인천도시공사

○ 전체 사업 타당성 (지방공기업평가원 검토)

구 분		검토결과	비 고
추정 손익	총사업비	4,610억 원
	총회수비	5,194억 원
	경상이익 (순이익)	852억 원
		(584억 원)	법인세 차감
재무적 타당성	FNPV (재무적 순 현재가치)	39억원	FNPV 〉 0 ⇒ 타당성 확보
	PI (수익성 지수)	1.01	PI 〉 1 ⇒ 타당성 확보
	FIRR (재무적 내부 수익률)	4.81%	FIRR 〉 할인율(4.5%) ⇒ 타당성 확보

○ 현금흐름 (지방공기업평가원 검토)

(단위: 억원)

구 분	금 액	’21년	’22년	’23년	’24년	’25년	’26년	’27년	’28년	’29년	’30년
총 현금유입	5,194					22	1,191	1,407	1,729	600	245
총 현금유출	4,610	1,399	41	659	937	491	503	304	117	97	62
순 현금흐름 (누계)	584	-1,399	-41	-659	-937	-469	688	1,103	1,612	503	183
		(-1,399)	(-1,440)	(-2,099)	(-3,036)	(-3,505)	(-2,817)	(-1,714)	(-102)	(401)	(584)

○ 지역경제에 미치는 영향 (지방공기업평가원 검토)

- 생산유발효과 1,261억원, 소득유발효과 313억원, 고용유발효과 1,029명

□ 위 치 도